0:00OpeningMaarten is oprichter en CEO van projectontwikkelaar Boelens de Gruyter en presenteert Vastgoed gezocht op BNR.
0:02Als er een crisis is zou je een crisis maatregelen durven nemen, dat gebeurt helemaal niet.
0:08We bouwen alleen maar wat we kunnen bouwen met het geld dat we ervoor krijgen.
0:11Dus we gaan gewoon hele, op dit moment moeten we gewoon hele saaie, misschien wel lelijke gebouwen neer gaan zetten.
0:18Zo min mogelijk kosten. Die willen een BMW met full options, maar ze willen maar betalen voor een Renault zonder opties.
0:26En eigenlijk zeg je, je bouwt voor de overheid zijn wensen en niet meer voor de klant zijn.
0:32Exact, exact. En dat moeten wij omturnen. Precies, dat moeten we omturnen.
0:45Is er een wooncrisis?Volgens Maarten wonen veel mensen niet zoals ze zouden willen. Daarom noemt hij het eerder een mismatch dan een crisis.
0:49Goedendag, Eric Stubbé, ruimtegever, zit hier met Maarten de Gruyter.
0:54En Maarten, je bent een vastgoedman, maar wat nog meer? Ik ben oprichter en CEO van Boelens de Gruyter, projectontwikkelaar en
1:02investeerder. Met name woningbouw, maar ook al een groot gedeelte commercieel vastgoed.
1:06Daarnaast presenteer ik iedere maandag bij BNR Vastgoed gezocht, waar jij ook als de gast bent geweest.
1:14En ik schrijf iedere twee weken een column in EW Magazine. Ja,
1:19dus veelzijdig. We hebben een grote uitdaging in Nederland liggen.
1:24Want de ene zegt er is een woningnood. De ander zegt er is een woningindelingsprobleem.
1:29De ene zegt het moet over de rechterkant opgelost worden. En de andere helft van Nederland zegt het over de linkerkant moet het opgelost worden.
1:38Maar als wij nou hier zo zitten en denkend, pratend over hoe we deze woningmarkt kunnen oplossen.
1:46Dan denk ik eerst, moeten we kijken naar de behoeften. Waar is de behoefte nu het grootst in de woningmarkt?
1:52Nou ja, dat vind ik wel interessant. Maar in principe, wat wij meemaken als woningbouwontwikkelaar...
2:00is dat eigenlijk in alle segmenten gewoon echt een tekort is. Alleen, dat begint ermee, is er echt een wooncrisis?
2:07Want enerzijds, de politiek gedraagt zich niet alsof het een crisis is.
2:11Want als er een crisis is, zou je een crisismaatregel durven nemen.
2:15Dat gebeurt helemaal niet. Anderzijds, een crisis vind ik toch meer dat mensen onder de brug in een doos slapen.
2:25En dat is ook niet zo. Het is ongeveer 85% van de mensen die zou anders willen wonen.
2:31Dus het is meer een feit dat het een beetje een mismatch is.
2:35Maar dat is nog iets anders dan een crisis. Je kunt je afvragen wat wij nu aan het ontwikkelen zijn, wat we nu aan het bouwen zijn
2:41in Nederland. Of dat goed aansluit bij de toekomstige behoeften.
2:52Helpt elke woning?Volgens Maarten helpt iedere woning die je bouwt. Hoe duurder de nieuwe woning, hoe meer mensen er doorschuiven, zegt hij.
2:56Arno Visser stelde in een LinkedIn post van mij dat elke nieuwbouwwoning een treintje op gang brengt van 6 tot 7 doorschuiving in die woningmarkt.
3:10Dus we moeten dan wel kijken waar gaan we beginnen. Maar ja, politiek wil dan het wat dramatischer maken.
3:18En daarom zegt de wooncrisis en dat neemt iedereen over. Ja, die zes, er zijn best wel veel verschillende onderzoeken naar.
3:28En die zes is denk ik wat erg optimistisch ingeschat. Wat wel zo is, en dat is natuurlijk wel interessant, is dat een sociale woning feitelijk
3:38één verhuisbeweging op gang brengt. En een vrije sector woning, ik geloof 2,7.
3:43Dat is ook een beetje het gekke wat wij veel meemaken. Is die enorme politieke, bijna die dogmatische druk om vooral maar sociaal te bouwen.
3:56Aan die onderkant te bouwen. Terwijl eigenlijk iedere woning die je maar bouwt helpt.
4:01Dus een project wat niet loskomt, wat niet rond te rekenen is. Zou de overheden veel flexibeler moeten zijn zodat het er maar komt.
4:10En een goed voorbeeld is eigenlijk in 2013, 2014 hebben wij een paar grote woningbouwprojecten in Amsterdam gedaan.
4:18En toen werd er niets gebouwd in die tijd ook. Maar echt niets.
4:22Eigenlijk wel een beetje zoals nu. Alleen, toen waren er gewoon stadsdeelvoorzitters die tegen ons zeiden van......meneer De Gruyter, maakt me niet uit wat u
4:29bouwt. Maar start alstublieft. En dat pragmatisme is eigenlijk helemaal weg.
4:37Meneer De Gruyter maakt het niet uit wat u bouwt, maar start alstublieft.
4:45Vooral naar mijn mening omdat politieke, laat ik zeggen, bestuurders helemaal vastzitten in dat dogmatische idee van ja, er moet vooral betaalbaar gebouwd
4:56worden. Dat is eigenlijk al een heel raar begrip, betaalbare woningen.
5:00totaal onnodig. De afgelopen tien jaar is de woonquote jaar op jaar gedaald behalve in 2023 een klein stijging.
5:08Maar over tien jaar is wonen alleen maar goedkoper geworden in Nederland.
5:12Dus het is een heel raar idee en het is dus wel gelukt.
5:15Het is dus linkse politici en opiniemakers gelukt om het volk wijs te maken dat wonen onbetaalbaar is geworden.
5:23Terwijl de cijfers gewoon iets anders aantonen. En daardoor zijn we dus enorme caps op de inkomsten van de woningen gaan leggen, waardoor er
5:34niet meer gebouwd wordt. Maar jongeren kunnen niet meer in de steden wonen?
5:39Voor jongeren is het altijd moeilijker geweest om in steden te wonen.
5:43Dus dat is helemaal niks nieuws. Twintig jaar geleden kon iemand van 19 ook niet zomaar in de stad wonen.
5:50Natuurlijk is dat steeds moeilijker geworden, omdat die trek naar die steden is gebleven en er wordt gewoon te weinig gebouwd.
5:59Dus 20% van de sociale woningen in Amsterdam, zitten scheefwoners in.
6:04Dus mensen die eigenlijk niet in die sociale woning horen. Als ik dat tegen een linkse bestuurder zeg, als ik zeg van, daar moeten we toch iets aan
6:15doen aan dat scheef wonen. Dan zeggen ze, ja maar daar wonen ook heel veel mensen andersom scheef.
6:19Dus die zitten in een te dure woning eigenlijk. Dat vind ik een kul argument.
6:25Want dat is een keuze. Het is gewoon een keuze voor iedereen om op een dure plek te gaan wonen.
6:30Je kunt ook hier in Weesp gaan wonen. Nee, mensen maken die keuze om in die binnenstad van Amsterdam te wonen.
6:35En als je gaat hebben over studenten vind ik weer iets anders.
6:38Want ik vind dat je voor studenten moet je wel altijd zorgen dat daar ruimte voor is.
6:42Want dat heeft alles te maken met grondprijzen. Ik kan morgen in ieder project wat ik in Amsterdam heb 100% studentenwoningen maken.
6:48Je moet alleen Amsterdam wel de grondprijzen aanpassen. Waarom wel voor studenten en niet voor andere jongeren die op de arbeidsmarkt sneller ingetreden
6:59zijn dan studenten? Nee, maar in Amsterdam is het nog steeds bijna, ik geloof 45% zijn sociale woningen.
7:05Dus we moeten vooral niet doen alsof Amsterdam een asociaal woonbeleid heeft.
7:09Dat is ongekend op wereldformaat. Behalve Rotterdam, heeft nog meer sociale woningen.
7:14Alleen er wordt gewoon veel te weinig gebouwd. Maar op het moment dat je blijft vasthouden, zo stringent blijft vasthouden aan enerzijds
7:21segmenteringen. En dus niet daar een beetje in wil wijken, maar ook grote steden.
7:25Ja, die moeten niet zo stringent, niet zo dogmatisch vasthouden aan die segmentering.
7:30Ze moeten gewoon zorgen dat er gebouwd wordt. En dan kom je terug op die doorstroming.
7:34Het is juist, want je raakt daar eigenlijk wel een heel interessant punt.
7:38Juist die woningen, hoe hoger ze in het segment zitten, hoe meer doorstroming ze veroorzaken.
7:44Wat ook heel logisch is.
7:53Hoe groot moet een woning zijn?De huur mag maar beperkt omhoog en de kosten stijgen harder. Daardoor worden woningen volgens Maarten kleiner dan mensen willen.
7:57Als we kijken naar de ouderen, die hebben in de steden 70 vierkante meter, terwijl als we heel Nederland kijken, daar zijn discussies over, maar CBS zegt 53
8:08vierkante meter. Het zou zelfs nu weer gestegen zijn naar 45 vierkante meter per inwoner.
8:14Is ruim ten opzichte van een Engeland waar 38 is, Italië 36 vierkante meter.
8:21Wij willen ruim wonen in de steden. Moet dat voor iedereen dan maar mogelijk zijn?
8:27Of moeten wij kleine efficiënte woningen? En hoe groot mag dan een woning per persoon zijn?
8:33En hoe kunnen we daar efficiënter op inspelen? Ja, maar de gemiddelde woninggroottes in Nederland, die al eens naar beneden zijn
8:43bijgesteld vorig jaar, die worden met name veroorzaakt door gewoon landelijk wonen.
8:50Als je gaat kijken wat er op dit moment wordt ontwikkeld, zijn met name kleine woningen.
8:54Sterker nog, ik denk dat we voor de toekomst een probleem aan het veroorzaken zijn, omdat we bijna te klein aan het bouwen zijn in de steden.
9:06Het is bijna allemaal... Waarom? Sorry?
9:09Waarom te klein? Waarom? Omdat het gewoon een goed voorbeeld is dat wij met een project bezig zijn.
9:15Amsterdam is een beetje een markt op zich. Omdat je daar eigenlijk in theorie zou je met erfpacht heel veel kunnen doen.
9:23En zou je dus kunnen sturen richting het product wat je wil. Maar als je gaat kijken in de hele Nederlandse markt.
9:29Wij maken wel voornamelijk huurwoningen. dan zie je gewoon dat door het kappen van de opbrengsten, terwijl de kosten wel doorstijgen,
9:39dus de kosten stijgen harder dan de opbrengsten, moet je dus ergens zoeken.
9:45En dan worden dus de conclusies bijna altijd om de project haalbaar te maken nog kleinere woningen.
9:52Een goed voorbeeld is dat wij ergens met een eindbelegger bezig zijn.
9:58Ja, dit is in dit geval een pensioenfonds. Wij werken eigenlijk alleen maar met institutionele eindbeleggers.
10:04En dat pensioenfonds, dit is een volgend probleem wat aan het ontstaan is.
10:07Pensioenfondsen, we hebben zeg maar even dat 70% gereguleerde huursegment.
10:15En dan hebben we de vrije sector. Die vrije sector huurwoningen, daarvan zeggen nu ook de pensioenfondsen.
10:22Ja, daar willen we maar maximaal 1600, 1700 euro vragen vanuit een maatschappelijk verantwoord ondernemen perspectief.
10:30Dus dan heb je een markt die eigenlijk makkelijk 2000 euro per maand kan betalen.
10:37Maar we willen maar 1600, 1700 euro vragen. Maar dan begrijp je wel wat er dan dus gaat gebeuren.
10:44Dan zegt dus de ontwikkelaar, oké, dan gaan we dus een appartement van 50 vierkante meter maken.
10:52Wat dat middensegment en het vrije sector ook al is. Dus dan ga je middensegment woningen maken van 55 vierkante meter.
10:59Terwijl de markt op die locatie, die wil gewoon 95 vierkante meter, ik noem maar wat, of 90.
11:05Want dat zijn mensen die al een kind hebben of die hebben al twee kinderen.
11:09Dus dan ga je nog kleinere woningen maken, dus voor een groep, die moeten dat wel kiezen.
11:13Want uiteindelijk zijn er geen andere woningen die daar voorradig zijn.
11:16Maar die moeten dus al vrij snel, zitten ze weer niet ideaal, dan moeten ze al weer door.
11:21Maar er is niets waar ze naartoe kunnen. Dus ik ben het er niet mee eens.
11:25Ik vind als ik ga kijken, al onze projecten, die wij hebben nu zeg maar 3000 woningen in ontwikkeling, en ik denk dat wij gewoon een gemiddeld bedrijf zijn
11:33in de zin van, wij zullen niet veel anders doen dan onze concurrenten.
11:38Als je gaat kijken naar het product dat wij in ontwikkeling hebben, die 3000 woningen, ja dat is allemaal onder de 70 vierkante meter.
11:46Maar ik denk dat het gemiddeld, ja zal het 55 ofzo zijn. Dus die kleine woningen, wat ik niet per se een probleem vind, maar de mix moet gewoon goed
11:57zijn.
11:58Wie woont er scheef?Een hogere huur voor scheefwoners levert volgens Maarten altijd iets op: geld voor de corporatie, of een woning die vrijkomt.
12:01Ik ben het helemaal eens dat de mix goed moet zijn, maar kleine woningen is een relatief begrip.
12:07Bij wonen ruim, als je kijkt naar andere grote steden, ook in de grote steden.
12:13Maar je tikt ook iets aan, sociale woningbouw neemt heel veel vierkante meters in de steden.
12:19in. Dus je geeft ook aan van nou ja wil je ruim wonen moet je eigenlijk in de sociale woningbouw blijven hangen.
12:29We hebben in Nederland 400.000 mensen die scheef wonen. Zeg je daarmee niet eigenlijk moeten eerst dat extra belasten waardoor er geld vrijgemaakt kan
12:40worden om die hele keten aan het wandelen te krijgen. Helemaal eens.
12:46Kijk, de minister heeft natuurlijk ook nu net ook weer gezegd, we gaan gewoon opleggen dat er gewoon natuurlijk inkomensafhankelijk
12:56huur wordt gevraagd in de sociale sector. En dat is iets wat eigenlijk, wat ik in ieder geval al jaren roep.
13:03Kijk, 25, dus de corporaties zijn ongelooflijk veel aan het klagen richting Den Haag.
13:10Maar 25%, dus 1 op de 4 corporaties, die rekent nog steeds niet.
13:15Want dat kan al. Je kunt al 50 tot 100 euro meer huur vragen aan iemand die dus teveel verdient voor een sociale woning.
13:23Maar 25% doet dit nog gewoon niet. Nul.
13:26En waarom doen ze het niet? Omdat ze dat dan toch niet correct vinden om dat te doen.
13:30Nou, nu worden ze dadelijk opgelegd. Maar het is ook belangrijk.
13:36Waarom is het belangrijk? Omdat als jij die hogere huur vraagt, dan heb je twee redenen.
13:40Dan heb je twee uitkomsten eruit. Ten eerste, ofwel diegene blijft gewoon zitten, maar de corporatie krijgt meer geld om te kunnen investeren.
13:47Want ze hebben dat geld hard nodig. Corporaties in Nederland verliezen 48 euro gemiddeld per woning per maand.
13:55Maken ze een verlies. Die rijden dus keihard op een blinde muur af.
13:58Dus dat is bizar. 48 euro verlies per woning per maand.
14:03Dus die kunnen het geld goed gebruiken, dat extra geld. Dat kunnen ze investeren in de verduurzamingsopgave die ze nog steeds hebben.
14:10die totaal doorgeslagen is. De corporatiewoningen zijn de meest duurzame woningen van Nederland.
14:16Dat gaat gewoon echt te ver. Maar hoe dan ook, dat kunnen ze daarin investeren.
14:19Of in nieuwe woningen. Want dat geld is bijna aan het opraken.
14:23Ofwel, die mensen denken, ik betaal nu toch wel heel veel geld voor een sociale woning.
14:28Ik ga nu toch eens verder kijken. Of ze blijven zitten.
14:32Maar dan krijgt in ieder geval de corporatie het geld waar ze recht op hebben.
14:35Dus ik denk dat ze dat maximaal moeten gaan doorzetten. En afdwingen.
14:38De corporaties die dat niet doen, die worden gewoon gekort.
14:42Als jij minister wasMaarten noemt vijf maatregelen: minder strak vasthouden aan de verdeling over sociaal, midden en vrij; aanvangshuren laten meestijgen met de kosten; laten betalen wie zonder grond bezwaar blijft maken; fiscale ruimte voor beleggers; en vaste termijnen voor gemeenten.
14:47Als jij nou in Den Haag zou zitten en minister zou zijn en je hebt de partij achter je staan.
14:53Dus het is even een utopie. Maar hoeveel tijd heb jij dan nodig om de woningmarktproblematiek voor 80% op te lossen?
15:03Dus het scheef wonen, het tekort aan woningen voor ouderen, maar eigenlijk in de hele keten.
15:11En de juist gewenste woningen voor de mensen in de keten. Hoeveel tijd heb je nodig om die woningmarkt voor 80% weer goed te krijgen?
15:22Ik denk ook, dat is het woord, inherent aan het woord crisis.
15:26Je zou echt crisismaatregelen kunnen nemen. Je zou kunnen zeggen, voor projecten die nu starten binnen nu en in anderhalf jaar is er
15:35geen BTW afdracht. Je kunt ook extreme maatregelen nemen als je het echt een crisis vindt.
15:42Dat zou kunnen helpen. Hoeveel tijd? Laten we er eerst beginnen.
15:46Hoeveel tijd denk je nodig? Als je alles zou kunnen doen, dan denk ik dat je...
15:50Er zijn nu een heleboel projecten die eigenlijk stilstaan. Dat zijn honderdduizenden woningen.
15:56Ik denk dat je alles binnen een half jaar in de bouw kan hebben.
16:01Ik denk dat het probleem gaat worden, heb je genoeg kranen om de boel ook echt te starten.
16:07Maar het grootste probleem op dit moment bij ontwikkelaren is dat de aanvangshuur van het gereguleerde deel gekapt is op CPI.
16:17Terwijl mijn kosten de afgelopen jaren CPI plus 3 plus 4 zijn.
16:21Dus daar wordt eigenlijk op dit moment heel weinig over gesproken, maar is eigenlijk het probleem voor ontwikkelaar.
16:27Ik ga toch even terug naar hoeveel tijd? Ik denk dat je binnen een jaar al die projecten die nu niet werken in de bouw hebt.
16:35En omdat het natuurlijk altijd langzaam gaat, duurt het natuurlijk altijd een jaar of drie, vier voordat je echt aan het inlopen bent.
16:42Maar ik denk wel dat je binnen een jaar, en nu worden er eigenlijk...
16:46Mijn gevoel is dat als je gaat kijken naar Den Haag en ook wel lokaal, want uiteindelijk wordt er in woningbouw heel veel lokaal geregeld, eigenlijk bijna
16:56alles. Je merkt dat de bestuurders, de politiek weten dat het anders wordt.
17:05Die draai wordt heel langzaam gemaakt. Gaan we toch een plan maken?
17:08Want ik hoor je zeggen. Het plan wordt gemaakt, maar het zijn allemaal hele kleine dingetjes.
17:12Het zijn procesjes, processtapjes. Er is geen echt overall plan. Want een overall plan raakt heel veel vlakken.
17:19En dan worden er geen rigoureuze maatregelen? Nee helemaal oké, maar je hebt nu iedereen achter je.
17:23En wat iedereen zegt, want ik beluister jou, nu he, binnen een jaar kan je die projecten allemaal...
17:29Sneller. Nou, binnen een jaar, dat betekent ook dat het sneller kan.
17:34Dus binnen een jaar heb je die projecten opgestart. Duurt tweeënhalf, drie jaar.
17:39Dus een minister kan eigenlijk in zijn termijn het probleem oplossen.
17:45Dus elke minister die het niet doet, die moet kijken of hij wel is capabel.
17:50Ja, dat ben ik niet met je eens. Dan heeft hij geen goed plan.
17:56Ik denk dat de minister ongelooflijk de hele tijd moet nadenken, wat krijg ik hier wel doorheen en wat krijg ik hier niet doorheen.
18:03En het is, ja maar woningbouw is vergeleken bij zeg maar 10, 15 jaar geleden, dan kom ik weer even terug op wat ik straks zei, wat die
18:10stadsdeelvoorzitter zei van meneer De Gruyter, dat maakt me niet uit, wat u gaat bouwen, maar start alsjeblieft.
18:16Dat maakt me niet uit, wat u gaat bouwen, maar start alsjeblieft.
18:21Maar heel Nederland is het mij eens, als jij de woningproblematiek in vier jaar oplost, dan heb je nog waarschijnlijk wat discussies.
18:30De discussie gaat over waar ga je de aandacht leggen. Maar als jij zegt, kiezen voor het resultaat, wil het opgelost hebben?
18:39Dit zijn de contour, moeten dit doen? Want financieel gaat de overheid er ook nog eens vooruit als we veel bouwen.
18:46Ja, maar de realiteit is natuurlijk dat woningbouw zo 'n dogmatisch onderwerp is geworden, waarin met name links zich zo heeft vastgebeten in bijvoorbeeld
18:57de betaalbaarheid. Daar kom je weer terug op, dat betaalbaarheid is een bullshit verhaal.
19:03Als je gaat kijken naar, dus de woonquote is tien jaar gedaald, maar ook als je gaat kijken, wij zijn het dichtstbevolkte land in de EU op Malta na.
19:09Als je gaat kijken naar onze prijzen, die zitten helemaal niet bovenin.
19:13Daarnaast zijn we top drie rijkste landen. Dus je zou zeggen, oké, dichtstbevolkt en heel rijk.
19:19Ja, dan zullen die prijzen ook wel helemaal bovenin zitten. Dat is gewoon niet waar.
19:22Ja, we zitten niet onderin. Dat is gewoon niet waar. Als je gaat kijken, onze woningen zijn er maar niet zo duur.
19:27Gemiddeld, hè? En dan zegt iemand, ja maar ik ken iemand in Amsterdam.
19:31Ja nee, natuurlijk. Natuurlijk, maar dat is een keuze. Het is ook een keuze om op Manhattan te willen gaan wonen.
19:36Of op een binnenstad van Londen. Dus dat vind ik altijd zo 'n bullshit argument.
19:41Het is niet voor iedereen mogelijk om in de stad te gaan. Daar ben ik het mee eens.
19:44Maar we moeten mensen meenemen naar het voor 80% van de problemen oplossen.
19:52We kunnen het niet voor iedereen. Als je niet teruggaat naar het brede idee van wat ik net zei, dat je zegt van meneer De Gruyter maakt niet uit wat
20:01u gaat bouwen, maar start alstublieft. En dan is dat het uiterste, maar daar zit nog een heleboel tussen.
20:07Er wordt nu continu, niemand durft aan die betaalbaarheid te zitten. Terwijl als je natuurlijk gewoon gaat nadenken, waarom zouden de huren, als je min expectatie hebt,
20:16of voor mij de aanvangshuren, niet mee mogen stijgen met wat er in Nederland gebeurt.
20:20De huren zijn minder gestegen dan de cao-lonen. Wat een raar idee dat we zeggen mensen moeten wel meer geld kunnen krijgen, maar nee ze hoeven
20:29niet meer af te staan. Dat is een heel raar idee. Dan weet je toch uiteindelijk dat het altijd vast gaat lopen als je de opbrengsten kapt, maar mijn
20:38kosten niet. Dan weet je dat het snel vast loopt.
20:42Voor mij als ontwikkelaar om ze te maken en voor beleggers om ze uiteindelijk te kopen.
20:46Want die denken ja luister ik verdien er helemaal niks meer op. Nee, dus er is genoeg geld, de wens is er, maar er zijn niet de juiste maatregelen
20:55genomen. Maar stel dat jij nu vijf maatregelen mag nemen, welke vijf zullen dat zijn om jouw doel over vier jaar te bereiken?
21:04We kunnen het niet voor iedereen top maken, maar binnen wat economisch haalbaar is, want dat leert ons ook.
21:12Daarom noem jij zo vaak allerlei cijfermatigheden die niet evenwichtig of onlogisch zijn.
21:20Maar als we nu uitgaan van een economisch bestel. Wat mag draaien waar iedereen zijn plukje uit mag nemen.
21:29Wat zijn je vijf maatregelen? Nou ja, wat ik zei is dat je moet veel flexibeler omgaan met die segmentering.
21:40De cap van op aanvangshuren moet volledig anders. Het kan nooit zo zijn dat die cap op CPI zit terwijl mijn kosten CPI plus vier zijn.
21:49Dus die kosten, die opbrengsten mogen nooit onder die kosten blijven zitten.
21:54Want dan ga je altijd naar beneden en dan stopt het project. Je moet wat doen aan de manier hoe mensen eindeloos kunnen gratis bezwaar kunnen maken.
22:04Want als je nu ziet, dan mensen blijven projecten tegenhouden terwijl er geen enkele malus aan zit.
22:13Als jij nu bezwaar maakt, dan wordt dat eerst door een commissie bekeken, een bezwarencommissie.
22:20En eigenlijk als die bezwarencommissie zegt, dit bezwaar heeft geen enkele grond, als je daarna dan toch nog wil doorgaan, dan moet er ook
22:28een malus aan zitten. Het kan natuurlijk niet zo zijn dat de rechten van de zittende persoon zoveel groter zijn dan mensen die geen woning hebben.
22:36Je moet wat doen aan de fiscaliteiten voor de belegger. Want op het moment dat een belegger een negatieve exploitatie heeft, dan houdt dat natuurlijk
22:48altijd op. En het laatste wat je moet doen is dat het doorstromen bij de gemeentes veel sneller moet.
22:57Dus we zitten nu eigenlijk, nu duurde het bij ons tien jaar, terwijl ook die vijftien jaar geleden, toen het dus allemaal veel, dat gemeentes veel
23:05pragmatischer waren, zaten we in drie jaar. Drie jaar van initiatie tot oplevering.
23:11En nu initiatie tot oplevering tien jaar. Nou, en dan zitten we met name in het eerste stuk.
23:16Tot een anterieure overeenkomst met de gemeente. En daar moeten we gewoon fatale termijnen in.
23:21En die fatale termijnen zijn er allemaal niet meer. Dus de gemeente kan het zo lang doen als ze wil.
23:25en waarin zitten dan dat met name te veel ambtenaren. Ambtenaren die micromanagen.
23:31Dus je moet wat aan het ambtenaarapparaat doen. De kwaliteit van het ambtenaarapparaat is hartstikke goed.
23:36Daar zitten we me niet in, maar er zijn gewoon te veel mensen die micromanagement aan doen.
23:40Dan heb je vijf maten genomen en dan hebben we over vier jaar
23:47een heel groot gedeelte van Nederland heeft een dak boven zich hoofd wat hij wenst of enigszins wenst en kan betalen.
23:55Ik denk dat het iets langer duurt om het in te lopen, maar dan ben je in ieder geval aan het inloopt, wat je inloopt is de doelstelling die je
24:03nu hebt, want nu ga je alleen maar achteruit. Er wordt natuurlijk nu minder gebouwd dan dat we nodig hebben.
24:16Kun je nog innoveren?Met 70 tot 80 procent gereguleerd in elk project is er volgens Maarten bijna geen ruimte om te innoveren.
24:21Als het nou is de kwaliteit, wat ik vaak bij jou hoor, jij verplaatst je helemaal in jouw huurder of de afnemer van de woning.
24:33Dus je wil ze ruimte bieden. Ons heeft doen wij dat ook. We willen ook mensen ruimte en comfort bieden.
24:40Maar er zijn ook innovaties die je kan toepassen. Enerzijds in het bouwproces, en dat gebeurt al.
24:46Maar ook innovaties over hoe we gaan wonen. En wat zou je daarin doen?
24:51Op dit moment zit ik veel recalcitranten erin. En zeg ik eigenlijk van, weet je dat mooie woningen bouwen, bouwen waar behoefte naar is.
25:02Het interesseert me eigenlijk op dit moment helemaal helemaal niks. We bouwen alleen maar wat we kunnen bouwen met het geld dat we ervoor krijgen.
25:06Dus we gaan nu op dit moment gewoon hele saaie, misschien wel lelijke gebouwen neer gaan zetten.
25:13Ja, maar dat is niet wat je wil. En dat is ook niet goed voor de lange termijn.
25:17Nee, maar dat kan niet anders nu. Nee, dat betekent.
25:19Kan er helemaal niks gebouwd worden. Maar we gaan nu even de wereld op z 'n kop zetten.
25:23En we gaan kijken van hoe zou het wel kunnen en hoe zou het wenselijk moeten zijn.
25:30Ja, maar dat is ook, want als je gaat kijken naar, we zijn nu enorm aan het focussen op natuurlijk
25:37Dat zijn wij ook aan het doen, is industrieel bouwen. Dat is allemaal hartstikke mooi en het scheelt wat in tijd, maar daar zit niet een grote tijdwinst
25:45in. Ik vraag me ook heel erg af, is het helemaal wat we echt willen?
25:49Dus we zijn heel erg aan het focussen op die snelheid in het bouwproces, die snelheid en kostenreductie in het bouwproces.
25:56Terwijl dat eigenlijk helemaal niet hoeft. Nou ja, je hebt ook wel een duurzaamheidsvraagstuk.
26:01dat wij de materialen die we in bouw gebruiken ook weer kunnen hergebruiken.
26:06Dus er zijn eigenlijk meccanomodelletjes aan het maken, want we moeten alles weer kunnen demonteren.
26:15Dus dat is een beetje hergebruik van materialen. Dus dat is wel een langzamerhand randvoorwaarde die aan ons aan het hebben.
26:22Maar als je gaat kijken naar de duurzaamheidseisen die we nu stellen op nieuwbouwwoningen, Dat is natuurlijk volslagen, ridicuul, volslagen, doorgeslagen.
26:33Welke drie vind je dan? Nee, waar het over gaat is dat als je gaat kijken naar ons Bouwbesluit, wat natuurlijk gewoon al heel duurzaam is, wat
26:42eigenlijk Europees is, wordt vastgesteld. Maar je zegt, het is al heel duurzaam en het is ridicuul.
26:48Welke drie vind je ridicuul? Ik kan niet drie noemen, maar waar het over gaat is dat het stapelen van duurzaamheidseisen vanuit
26:55gemeentes, maar ook vanuit eindbeleggers... Dus het moet meer van de overheid centraal over Nederland, een slimme, duurzame maatregelen?
27:04Nee, we moeten gewoon terug naar dat we zeggen van voor een ontwikkelaar is duidelijkheid heel fijn.
27:10Voor ieder ondernemer is duidelijkheid belangrijk. En wat je natuurlijk eigenlijk zou willen is dat Bouwbesluit leidend is.
27:17Dat is eigenlijk wat Den Haag ook zegt en wat steeds meer gemeenten hun doelstelling wel aan het worden is.
27:23Van jongens, wij spreken Amsterdam, Alexander Scholtes en Zita Pels.
27:29Die zeggen ook van dat Bouwbesluit moet ook voldoende zijn. Dat zo 'n college dat zegt, wil ook wel wat zeggen.
27:36Dus dan weet je gewoon overal waar ik in Nederland aan bouw ben, moet het daar aan voldoen.
27:41Dat gaat ook heel veel tijd overigens schelen, maar ook wel voor kosten.
27:45en dan is het aan het project, wil je daar als ontwikkelaar nog wat aan toevoegen.
27:53Maar het probleem is ook nog dat de beleggers steeds meer eisen.
27:57Dus ook al zeggen dadelijk de gemeentes en de overheden van Bouwbesluit is voldoende, dan moet ik nog steeds wel eindbeleggers hebben, institutionele beleggers,
28:05die daar ook genoeg mee nemen. En dat is een beetje het probleem wat nu ontstaat, is dat eindbeleggers die willen ook het maximaal, die jij gewend bent om
28:12inmiddels ook het maximaal, Nou, dus die willen een BMW met full options, maar ze willen maar betalen voor een Renault zonder opties.
28:20Tuurlijk, ze zoeken de grenzen op. Nou, ga dan ver over hen. Nou, oké, dat is een waardeordeel.
28:29Maar we moeten het plan neerleggen dat voor alle stakeholders haalbaar is, wenselijk is.
28:38We hebben hier heel veel stakeholders, want dat is heel Nederland.
28:42Daarom vraag ik ook welke innovaties kunnen we bieden. Je ziet in het buitenland dat in New York in nieuwgebouwde woningen, bijna de helft, komt
28:55geen keuken meer in. Het zijn kitchenettes. Die bouwen ze niet meer voor een woning.
29:01Wel slaapkamers. Maar een logeerkamer kan je huren. De wasmachine en de droger, wat ook één vierkante meter in beslag neemt.
29:10Die zetten ze niet bij elke woning meer, nee ze bieden dat centraal aan.
29:14Voor feesten en partijen of ontvangsten heb je een gezamenlijke ruimte.
29:19Je gezelligheid kan je in de bibliotheek. Dat zijn allemaal innovaties, andere woonconcepten.
29:25Hoe ben je daar mee bezig? Of zeg je, daar heb ik geen ruimte voor, dat kan niet, want ik ben al bang genoeg dat ik iets afwijk en weer
29:33een jaar lang bezig ben. Dat is ook heel moeilijk. Dat soort concepten moeten ook uiteindelijk door beleggers worden afgenomen.
29:42Er zijn eigenlijk op dit moment geen beleggers. Als je het over huurwoningen hebt, de enige belegger op dit moment is ABP, die soort van politiek
29:49gedwongen wordt om geld op een matige manier te investeren in Nederlandse woningen.
29:56Terwijl ze op andere plekken veel meer geld kunnen verdienen voor hun pensioengerechtigden.
29:59Maar is er genoeg geld? Nou, er is helemaal niet genoeg geld.
30:02Ja, dat is heel veel geld, want heel veel beleggers zoeken investeringsmogelijkheden ook in de vastgoedmarkt.
30:09Zeker, maar niet tegen de rendementen die ze kunnen doen. Nee, dus we moeten een concept maken wat wel rendeert.
30:14Welke innovatie zou jij doen? Dat gaat bijna niet, want in ieder project in Nederland moet je tussen de 70 en 80 procent, ieder project tussen de 70 en
30:2180 procent, gereguleerde woningen, woningen die geld kosten.
30:24Dus om een concept te maken daarin, dat is bijna niet te doen natuurlijk.
30:30Of dat is niet te doen. Nee, niet binnen de huidige. Dan kun je in de vrije sector, en dan heb je de vrije sectorwoningen.
30:35En daar willen de institutionele beleggers dat de huur ook eigenlijk gekapt is.
30:39Die kappen ze uit zichzelf. Dus je kunt bijna niet innoveren, je kunt bijna geen mooie nieuwe concepten maken.
30:45De markt is door de overheid in een jaar of vijf totaal naar de kloten geholpen.
30:51Dus je kunt daarin niet innoveren. Nee, dus dat is de situatie. Daar kunnen we tegenaan blijven schoppen.
30:57Nou, dat zullen we wel moeten doen.
31:00Van klagen naar een planMogen ontwikkelaars voor een groot deel van de woningen zelf de prijs bepalen, dan gaan ze volgens Maarten concurreren op de beste woning.
31:03Rustig in, rustig in. Als ik even mag, maar je kan ook een plan neerleggen.
31:07Daarom vraag ik ook welke vijf maatregelen, hoe zouden we kunnen oplossen, welke innovaties moeten we gaan toepassen in deze woningmarkt.
31:16Dus dat is een totaal plan waar we mensen naartoe moeten trekken.
31:20Hoe meer mensen we daarmee tevreden stellen, hoe kansrijker ook zo 'n plan is.
31:25En wat we nu heel erg aan het doen zijn, is schoppen tegen het proces.
31:29en al die dingen die niet goed zijn. Maar als we dat daar laten en dit daar en vervolgens de brug gaan bouwen, hoe kunnen we
31:37daar nou komen? Schoppen tegen het proces en al die dingen die niet goed zijn.
31:43Maar als we dat daar laten en dit daar en vervolgens de brug gaan bouwen...
31:49Want hier hebben we een oplossing waar we de meeste mensen tevreden mee zijn.
31:53Dat kan alleen maar op het moment dat je een groot gedeelte van de opbrengsten vrij laat.
31:58Want dan gaan mensen concurreren, dan gaan ontwikkelaren, dan gaan producenten concurreren met wat is het beste product.
32:06Want dat is het product dat mensen zullen willen kopen en meer geld voorover hebben dan voor het andere product.
32:11Als je alles kapt, dus we kunnen zoeken naar van alles. Op dit moment kan geen één project van geen één ontwikkelaar uit.
32:20En het enige innovatie waar wij nu allemaal naar aan het zoeken zijn, zijn eigenlijk kostenreducties.
32:28Dus dat zijn innovaties. Ik ga binnenkort in Oost-Europa naar een aantal fabrieken toe, die dus modulair units maken.
32:37En waarom doe ik dat? Puur vanuit kosten. Want dat is het enige waar je een beetje aan kan draaien.
32:42Dus we zijn woninggroottes, producten aan het maken, waar eigenlijk geen vraag naar is, maar omdat we onszelf hebben ingeprent dat wonen onbetaalbaar is
32:51geworden, hebben we de opbrengsten gekapt en de kosten is het enige waar je nog kan gaan zoeken.
32:58Dus eigenlijk zeg je je bouwt voor de overheid zijn wensen en niet meer voor de klant zijn wensen.
33:04Exact. En dat moeten wij omturnen. Precies en dat moeten we omturnen.
33:08En dat wil helemaal niet zeggen want dat is natuurlijk, ik zeg nooit van dus moet alles maar vrij worden gegeven.
33:13Helemaal niet. En je moet gemengde wijken hebben. Je moet zorgen dat mensen die het niet kunnen betalen aan de bak komen.
33:20Maar nu is het helemaal omgeslagen die kant op dat er niets meer gebouwd wordt.
33:25En daar moet veel meer flexibiliteit, veel pragmatisme in komen en dan kun je producten gaan maken waar vraag er is.
33:32En dan ga je concurrentie krijgen op producten, maar overal waar je ziet, ik heb daar recente column over geschreven in de Elsevier, vier, vijf voorbeelden.
33:41Niet te graag heb ik het even niet over segmentering, maar waar er veel meer vrijheid kwam in zeg maar wetgeving en regelgeving, waar mag je bouwen,
33:50wat mag je bouwen, et cetera. Dan zie je dat er natuurlijk veel meer markt gericht wordt gebouwd.
33:55Want dan ga je kijken van ja wat wil iemand? Want ik moet concurreren met een concurrent aan de andere kant van de straat.
34:01Maar ik wil dat ze naar mijn pand komen. Je moet eigenlijk bouwen voor leegstand.
34:06Dan heb je de markt. Ja exact. Er moet net dermate leegstand zijn dat je echte concurrentie krijgt.
34:17Want eigenlijk is het natuurlijk zo, wat er nu gebouwd wordt, daar gaan mensen wonen.
34:23Er wordt nu niks gebouwd, even los van wat het goed verdienmodel is, maar er wordt niks gebouwd.
34:27Als je honger hebt, dan eet je alles. Ja, dus er wordt overal gebouwd.
34:31En dat is hetzelfde voorbeeld als wat ik zei met die woningen die wij dus kleiner moeten gaan maken, terwijl mensen eigenlijk kunnen betalen voor die grotere
34:37woning. Maar omdat de belegger zegt, ja, nee, ik wil maar 1600, 1700 euro vragen voor die vrije sectorwoning.
34:43wat eigenlijk een soort van middensegment plus is dan. Ja, dan gaan wij dus een product maken wat die mensen eigenlijk niet willen.
34:52Dat is toch heel raar? Is het? Ik bedoel, jij wil gewoon betalen, maar ik heb het geld, ik wil iets groters wonen.
34:58Het mag groter, het mag iets luxe, want ik heb het geld ervoor over.
35:02En dan zegt de eigenaar, de belegger, nee, wij vinden dat maatschappelijk niet verantwoord.
35:06Nee, en die belegger moet voelen dat hij een product op de markt zet of een product investeert wat nu door nood afgenomen wordt, maar dadelijk
35:16niet meer bezet wordt, omdat er beter al die... Dat zou het mooiste natuurlijk zijn.
35:21Maar gaat dat, hoe lang gaat dat duren? Gaan we dat in de komende 15 jaar voor elkaar krijgen?
35:30Maar ja, als je kijkt hoe lang... Ik merk wel echt een draai.
35:35Die draai is wel heel langzaam. Iedereen is toch heel erg voorzichtig. Maar geloof je nog dat we de mensen kunnen overtuigen in Den Haag?
35:42Jawel, dat denk ik wel. Maar het is Den Haag. Heel erg belangrijk zijn de gemeentes.
35:49Ja, maar goed, Den Haag kan over de gemeentes beschikken, als ze dat willen.
35:53Ja, nou ja. Ik kan ook zeggen, het is te veel gedecentraliseerd.
35:57Ja, dat moet dan wel vastgelegd worden. Er is al wel veel meer vastgelegd in die nieuwe regiewet.
36:04Maar heel veel wordt er natuurlijk lokaal besloten. Dus een goed voorbeeld is...
36:11En lokaal is het niet altijd... De kennis is er ook niet altijd lokaal.
36:17Een goed voorbeeld is de instandhoudingstermijn voor sociale woningen of middensegmentwoningen.
36:22En Den Haag, die brengt alleen een minimum in. Dus Den Haag moet minimaal tien jaar zijn.
36:27En de gemeentes die bepalen dan hoe langer het moet. En tegenwoordig is het bonton, dat moet minimaal 25 jaar zijn of langer eigenlijk.
36:37Maar dat betekent heel veel voor die corporaties die erin beleggen. Want hoe langer het is, hoe minder ze eigenlijk kunnen betalen.
36:45Stel dat je nou zegt 15 jaar instandhoudingstermijn, dan heeft die corporatie in hun model, kunnen ze ineens veel meer betalen.
36:52Maar na 15 jaar is het niet zo dat al die sociale woningen ineens uit de markt zijn.
36:59Nee, je hebt gewoon je huurcontract, dus dat gaat geleidelijk.
37:02Gaan die woningen dan uit? En met dat geld kan die corporatie weer nieuwe woningen bouwen.
37:06Dus voor de doorstroming is het juist heel erg goed om niet een hele lange instandhoudingstermijn te maken.
37:19Wat willen mensen?In projectteams gaat het volgens Maarten vooral over de verdeling in segmenten. Wat bewoners willen, komt bijna nooit ter sprake.
37:22Maar dat is zo 'n politiek issue geworden. Ik denk dat het ook op veel misvatting is gebaseerd.
37:29Want na 15 jaar is waarschijnlijk ook de wensvraag en betaalbaarheidsvraag anders geworden.
37:37En daar moet je op in kunnen spelen. Een leasemaatschappij van auto's die zegt na 4-5 jaar weg met die auto.
37:44En zo zou een instituut ook kunnen denken. Of hij gaat herontwikkelen.
37:50Maar dat is op zich kostbaar. Hoe beter je voorspelbaar bent, waar ontwikkelt de vraag naartoe, dus via die vrije markt, waar een overaanbod van woningen is,
38:01moeten we bij elkaar creëren. En uiteindelijk, of je nou links of rechts kijkt, of midden door, willen vele mensen toch dat er goed gewoond kan worden.
38:13Maar dan hebben we het over de kwaliteit wonen. En daar is ook een perceptie.
38:17Jij zegt, we begonnen net daarover, van hoe groot moet een woning zijn?
38:22In mijn belang, want wij bieden ook ruimte aan mensen voor hun spulletjes.
38:28Wij willen ook dat mensen in ruimtecomfort en ruimtebalans leveren.
38:32Dus dan denk ik van ja, we moeten ook innovatief zijn over hoe wij wonen aan kunnen bieden.
38:39Waar kunnen we het efficiënter maken? En dat is ook een onderdeel van de stad opnieuw indelen en herverdelen.
38:49Maar het is toch raar, als je er gewoon over na gaat denken, is het toch heel vreemd dat ik als ontwikkelaar en met mij iedere andere concurrent die
38:59in een ander kantoortje zit, in het hele proces van een project dat er wij en de overheid met die er te maken hebben in een projectteam
39:09eigenlijk niemand bezig is met wat willen de mensen nou eigenlijk? Dat is toch raar?
39:14Het enige waar wij mee bezig zijn is primair die verdeling van segmenten.
39:19Want dat hebben we met elkaar bedacht. En iedere gemeente moet eraan voldoen.
39:23Terwijl in sommige gemeentes is daar misschien geen vraag naar. Daar worden we steeds meer rigide in.
39:28En doordat we dat doen en de kosten of de opbrengsten helemaal gekapt zijn, wordt er vervolgens alleen nog maar gesleuteld aan hoe kunnen we het
39:39zo goedkoop mogelijk bouwen. Dat is toch eigenlijk ridicuul in zo 'n welvarend land.
39:45Ja, maar ik denk dat dat wel duidelijk is. Ik zie ook de frustratie bij je.
39:51Maar dit is de situatie. We hebben het ook over morgen en overmorgen.
39:58En ik denk dat een ontwikkelaar ook wat meer naar morgen kijkt en overmorgen.
40:04Die moet een visie hebben. Dus daarom heb ik het daar ook veelvuldig over.
40:09En we zitten in een verwrongen markt die niet goed is. Daar moeten dingen veranderen.
40:15Maar we moeten mensen ook meenemen wat wel kan en wat niet kan.
40:19Want daar is ook een hele negatieve perceptie tegen ontwikkelaars.
40:25Dat zijn allemaal vastgoedgraaiers. Die rijden in de mooie auto's. Ik zeg laat ze in de mooie auto rondrijden, want dan doen ze het goed.
40:34Dan hebben ze een goed product. Maar zo worden veel ontwikkelaars benaderd.
40:40Maar op dit moment, van elke nieuwbouwwoning profiteert de overheid het meest.
40:45Dat gaat met alle heffingen die ze zelf allemaal bedacht hebben per woning, wat je moet bijdragen.
40:51Per parkeerplaats die je niet maakt, wat je moet bijdragen. De overdrachtsbelasting, de btw, alle heffingen die je moet betalen om je vergunning krijgen.
40:59Het gaat over de 50%. Dus ga mij bouwen en de overheid zegt 25% ga ik minder innen.
41:07Dat probleem ook zo opgelost. En dat kost de overheid niks. Ik ben het er helemaal mee eens.
41:13Maar ik blijf iedere keer weer terugkomen. En dat is, want ik ben voor minder overheid in plaats van meer overheid.
41:20Dit was ook, ik zat in een discussie met Zita Pels voor een podcast van Vastgoedmarkt.
41:25En dan hoor je ook heel vaak zeggen, ja weet je, er moet meer geld bij vanuit Den Haag.
41:30En dat is een beetje in dezezelfde trant vind ik. Omdat namelijk, er hoeft helemaal niet meer geld bij vanuit Den Haag.
41:38Dat is helemaal niet, we zitten helemaal, en dat is ook een beetje, want op het moment dat jij in een project de 25% minder geld naar de overheid gaat,
41:46ja, ergens gaat dat in hun begroting wringen. Dus dat gaat ook weer ergens wringen.
41:51Ja, maar als we niks doen, is dat überhaupt niet. Nee, maar het is zo raar, de overheid hoeft er geen geld bij te doen, hoeft ook niet
41:56minder. Het gaat erover dat we, we zijn, we hebben onszelf ingeprent dat inderdaad de vastgoedmarkt zijn allemaal graaiers en de
42:04particulier wordt verneukt en die betaalt teveel. Ja en dat is gewoon dat hele, alle drie die dingen kloppen niet.
42:12Nee maar het besef bij de mensen moet ook ontstaan. Het oplosbaar is.
42:17Ja maar het besef bij de mensen. Nee maar de mensen stemmen he.
42:21Den Haag zijn wij met z 'n allen. Nee maar dat klopt.
42:24Maar dus het besef. Er zijn heel veel misvattingen over de woningmarkt.
42:29En als dat voortblijft dan blijven mensen zeggen het is een wooncrisis.
42:33We hebben het helemaal niet over de oplossingen. We hebben het helemaal niet over de klant, de mens die wil wonen.
42:39Dus de mens beseft geen eens dat van een woning, een nieuwbouwwoning, de helft naar de overheid gaat.
42:49Klein en gedeeld?Er zijn veel soorten woningen te maken waar mensen graag wonen, en er is ook nog veel vraag naar een rijtjeswoning met tuin.
42:52Maar nou even nog een stukje, nog een keer te raken. Ik denk dat je een woning kan maken van 30 vierkante meter en mensen toch prettig kan laten
42:59wonen. Daar ben ik niet mee eens. Ik ben er heel erg mee eens.
43:03Ik denk ook dat je heel veel verschillende producten kan maken waar mensen mee willen wonen.
43:08En er is ook nog steeds heel veel vraag, logischerwijs, naar gewoon.
43:12Een rijtjeswoning, een grondgebonden woning met een tuin. Dus we wonen niet allemaal in de binnenstad van welke stad dan ook.
43:20Sterker nog, heel veel mensen willen maar niet in de stad wonen.
43:23Ik ben het helemaal met je eens. En ik ben ook altijd enorm gegrepen door juist allerlei innovatieve concepten.
43:31zoals die in andere grote wereldsteden zijn en waar je inderdaad geen keuken meer maakt en waar je inderdaad ruimtes maakt die je gemeenschappelijk gebruikt.
43:3913, 14, 15 jaar geleden, in die tijd hebben we ook bijvoorbeeld het studenthotel in Amsterdam ontwikkeld waar je heel veel van dat soort
43:49gemeenschappelijke dingen hebt, dan wel gericht op studenten. Toen waren we ook veel meer bezig met juist brainstormen en bezig zijn met innovatieve
43:59concepten. We zijn er toch veel meer mee bezig.
44:02En dat zit nu in de knel en dat is jammer. Want ik ben het helemaal met je eens.
44:06Ik denk dat er enorme vraag is naar... Dat is hetzelfde met dat er nog een heleboel steden, binnenstedelijke projecten, nog
44:14heel veel ondergronds parkeren moeten bouwen. Dat is eigenlijk ridicuul.
44:20Dat hoeft helemaal niet meer. Maar op hetzelfde moment zijn we, die kosten geloof ik 10.000 per fiets,
44:27enorme ondergrondse fietsparkeren aan het maken. Nou, die projecten die we al opgeleverd hebben, jij weet wel waar die fietsen staan.
44:34Ja, niet daar, maar op straat. Nee, exact. En dat zie je natuurlijk overal.
44:39Dat wordt ergens bedacht achter een bureau. Ja, dat gebeurt gewoon niet.
44:43En als je dan tegen de overheid zegt van, nou ga dan eens, we hebben zo 'n project in Amsterdam ook.
44:48Ga dan handhaven. Ik zeg gewoon, ga gewoon iedere dag al die fietsen oplaaien en zet maar een bordje neer.
44:55Maar dat gebeurt ook niet, want dat willen we toen ook niet doen.
44:57Dat zijn dan ook, er wordt weer 70% gereguleerd. Ja, we gaan die mensen niet hun fiets afpakken.
45:02Ja, maar ondertussen is er dus zoveel geld in die fietsen ondergrond parkeren.
45:08Dus daar moeten we ook discipline in terugbrengen. Welke innovaties heb jij in het buitenland gezien waar je zegt, wauw, kom ik dat maar hier
45:17realiseren in Nederland? Nou ja, niet zozeer innovaties. Wat ik wel interessant vind is wat je bijvoorbeeld in Engeland hebt, is dat je in Londen
45:25hebt, Dat heb je gewoon in de duurste wijken. Altijd dat verhaal van die leraar en die politieagent en die brandweerman die dan geen woning
45:36kan vinden. Daar heb je gewoon in de duurste wijken gewoon flats, appartementgebouwen staan.
45:42Waar die speciaal zijn ontwikkeld voor die hele groep. En ik vind dat je dat in grotere steden in Nederland ook zou moeten kunnen doen.
45:51Ja, daar zit natuurlijk heel, wij hebben ons huurrecht, we hebben natuurlijk het meest dichtgetimmerde huurrecht van de wereld ongeveer.
45:57Heb je dat probleem weer? Want ja, op het moment dat die man bij de politie weggaat, dan moet hij dus weg.
46:02Maar dat gaat weer niet in ons huurrecht. Maar wat ik heel goed vind, is dat je daar gewoon gebouwen maakt die gewoon helemaal op die
46:07groep zijn ge... Bedrijfswoningen. Ja, eigenlijk wel.
46:10Calvé deed het in het verleden al. Nou, is ook interessant dat dat recent, vrij recent, twee jaar geleden ofzo, toen werd bekend dat
46:20ASML veel geld stak in het woonfonds in Eindhoven. En toen was meteen een reactie van iemand van de PvdA van ja als ze maar niet denken
46:32dat ze hiermee invloed krijgen. Toen had ik echt gedacht van als ASML morgen zijn spullen oppakt dan kun je Eindhoven dicht doen ongeveer.
46:39Maar die gedachte vond ik zo raar want we vinden het fantastisch dat Philips, wat is het, 70 jaar geleden ofzo, hele wijken bouwden.
46:48Maar nu als ASML dat zou doen, dan zou dat dus... Ik vind dat dus een hele rare, slechte ontwikkeling.
46:55Als ASML mogen ze een stuk grond zou kopen en daar gewoon twee flatgebouwen op zou zetten voor zijn eigen werknemers, dan zouden ze dat ineens heel asociaal
47:02vinden. Terwijl ze het fantastisch vonden dat ze 70 jaar geleden een werknemer gewoon huizen bouwde voor zijn werknemers.
47:08Je zag het ook bij ziekenhuizen. Woning voor verpleegkundigen.
47:14Zusterflats. Dus daar liggen ook nog oplossingen.
47:18Maar zou jij voor je werknemers woningen willen bouwen? Nou ja, het is bij ons niet zo nodig.
47:25Ik zou het wel willen. Maar we moeten ook oppassen om dan een regel uit Den Haag.
47:30Dat elke ondernemer op de tien werknemers twee woningen moet bouwen.
47:38Ik ga even nadenken of dat voor mij zakelijk slecht is. Ze verleggen het probleem.
47:42De veiligheid is ook meer naar het bedrijfsleven en de straat verplaatst dan de overheid om.
47:50Wat wil Maarten nog bereiken?Maarten wil weer bouwen voor wat bewoners willen, en iets toevoegen aan de wijk.
47:51We hebben een project in Amsterdam-West waar woningen bovenop kantoren zijn gebouwd.
47:58We hebben wel eens in de marketing, als er een potentiële huurder kwam, een groot bedrijf, een buitenlandse bedrijf.
48:05Dan zeiden je misschien niet, is het interessant voor je, want er zitten ook voor de koopwoningen.
48:09En heel vaak was toch de reactie van ja nee, dat willen we niet, want we willen niet in het privédomein komen van onze mensen.
48:18Die zitten al zoveel uur hier en dat moeten hun. Terwijl ik dacht van dat is misschien wel een hele mooie extraatje.
48:29Maar daar was eigenlijk weinig interesse voor om die koppeling te maken.
48:34Het gaat mij meer om het voorbeeld dat ik gaf was dat er zo 'n rare draai is gekomen in hoe we naar dit soort dingen kijken.
48:44Waar we het vroeger fantastisch vonden als een Philips wat deed voor zijn werknemers.
48:48Is nu ineens asociaal of we zijn doorgeschoten in gelijkheidsprincipes.
48:56We moeten allemaal in Amsterdam kunnen wonen. Wat is daar voor een rare gedachte?
49:00Maar als jij iets wil, dan zal je wel een andere reden hebben waarom je het doet.
49:07Het is negatief denken. Wij hebben het allebei goed. En ons belang is ook om iets terug te geven aan de maatschappij.
49:15Het is ook wel learn, earn en return. Dat zou mooi zijn als we die kwaliteit ook kunnen terugbrengen in daar waar wij
49:24bezig zijn. Je bent nu 51. Ik denk dat je nog wel 15 jaar op een of andere manier bezig bent,
49:33actief. Wat wil je in deze 15 jaar nog bereiken?
49:37Dat ik weer terugkom in een fase, als het over ontwikkelen gaat.
49:44Dat we primair bezig kunnen zijn met hoe kunnen we echt iets doen om deze wijk, om dit dorp echt iets toe te voegen.
49:59Dat hebben we in het verleden met de Wibautstraat met verschillende projecten echt gedaan.
50:03Je zegt de Wibautstraat, voor ons in onze... Als je daar aan terugkijkt, was dat een soort van DDR-allee vroeger.
50:10En die hele wijk is echt veranderd. En daar heeft de ontwikkeling echt bij bijgedragen.
50:14Dat ik terug kan naar hoe ik een bijdrage kan leveren. Hoe kan ik architectonisch iets neerzetten, waarbij je nog twintig jaar met je kleinkinderen tegen
50:25die tijd misschien naartoe kan gaan en kan zeggen, dit heb ik ooit gebouwd.
50:31En dat je terug kan gaan naar producten ontwikkelen, waarbij je eigenlijk alleen maar nadenkt over wat willen de uiteindelijke bewoners.
50:42dat ik daar naartoe terug kan in plaats van nu alleen maar kijken hoe krijg ik mijn project überhaupt nog rondgekregen van de grond
51:02Wie gaat het oplossen?Volgens Maarten liggen projecten stil omdat ze verlies maken. Veel ambtenaren denken volgens hem dat ontwikkelaars meer willen verdienen.
51:04zijn er vragen die je zegt van Eric had die ook nog even gesteld nee nee we hebben eigenlijk wel
51:14We hebben een hoop geraakt. We hebben een hoop geraakt. Je begon je introductie met wie gaat het oplossen.
51:20En ik heb vrij recent, nadat ik allerlei ruzietjes via de media had.
51:28Dus ik zat er dicht op. Wrijving. Ja, wrijving met Zita Pels.
51:32Wethouder Zita Pels. En daar heb ik vrij recent best lang mee gezeten.
51:36En dan zie je ook wat communicatie doet. En ik was er wel van onder de indruk.
51:40En niet alleen door dat gesprek, ik was het al wel eerder, ben ik er wel van overtuigd dat als er iets moet veranderen, dan zal het toch links dat
51:47moeten zijn die dat gaat doen. En die zullen op een gegeven moment moeten denken van ja, we moeten ergens een middenweg vinden.
51:53En die middenweg gaan wij zorgen dat we die met z 'n allen inslaan.
51:56Maar die middenweg zal dan gevonden moeten worden doordat ze moet begrijpen hoe een markt werkt, hoe de economie werkt.
52:04En daar zie ik helaas vaak een gebrek van kennis. Ja, maar als ik zie dat mijn gevoel is dat met name de politiek en het bestuur in
52:18den lande door heeft dat de projecten op dit moment gewoon niet uit kunnen.
52:22Ik merk nog juist bij de ambtenarenlaag dat daar nog weinig geloof is, hoe moet ik dat zeggen, dat men echt gelooft dat wij geen geld meer aan het
52:34verdienen zijn. En dat is natuurlijk geen... En het gaat mij niet...
52:37Dat is interessant. Ik had een voordracht voor projectmanagers van Nederlandse gemeenten.
52:41En het gaat mij niet om mij. Want ik ben ondernemer en dan ga ik wel iets anders verzinnen.
52:46Maar het gaat erom dat als je geen geld meer kan verdienen als ontwikkelaar.
52:49Met degene die het risico neemt. Met het realiseren van woningen. Dat is geen duurzaam model.
52:55Dat stopt dat model. Ik ben het helemaal eens. En die laag, die zie ik nog naar mij kijken van...
53:01Nou, De Gruyter volgens mij verdien je gewoon wat minder. Maar die laag moet echt nog begrijpen en geloven dat er op dit moment projecten niet van de
53:11grond komen omdat een ontwikkelaar meer wil verdienen. Nee, die komen niet van de grond omdat ze verlies maken.
53:17Maar dan denken ook velen van dat, ja, maar de overheid kan het toch ook doen.
53:20Waarom doen wij het als overheid dan niet zelf? Ja, daar hebben we het geld helemaal niet voor.
53:24Dan moeten we geld vrijmaken. Zeg tegen de ABP, kom maar met geld.
53:29Ja, dat kan niet. ABP-geld, is niet van de overheid.
53:32Die stoppen er nu 5 miljard in. En dat is al echt, nou, dat is ook het enige wat er gebeurt.
53:37Het gaat ten koste van pensioenen. Exact. En ik vind het een schande
53:43dat pensioengerechtigden de rotzooi, de crisis die de overheid heeft veroorzaakt, niet de markt, de overheid heeft veroorzaakt, dat de
53:50pensioengerechtigden dat moeten oplossen. Maar wij zijn met z 'n allen de overheid.
53:55Dat klopt. Zouden ze meer dan ons bewaasen? Ik denk het ook.
53:58Mag ik je danken voor het prettige gesprek. Heel graag gedaan.
54:01En ik hoop dat we er ook iets mee bereiken.
Eric Stubbé en Maarten de GruyterRuimtecomfort Live, aflevering 1